부린이도 5분만에 이해하는 재건축 8단계 과정

📌 재건축 사업의 8단계 핵심 과정

재건축 사업은 정비구역 지정부터 입주까지 총 8단계로 진행되며, 각 단계는 준비, 조합 설립, 시공사 선정, 사업 시행인가, 분양 신청, 관리처분인가, 이주/철거/착공/일반분양, 그리고 준공인가 및 입주로 구성됩니다.

💡 각 단계별 주요 내용

1단계 (준비): 정비구역 지정 및 추진위원회 구성
2단계 (조합 설립): 주민 동의를 얻어 조합 설립 인가
3단계 (시공사 선정): 조합 설립 후 시공사 선정 (사업 시행인가 전에도 가능)
4단계 (사업 시행인가): 최종 설계안 확정 및 각종 심의 승인 (사업의 안정권 진입)
5단계 (분양 신청): 조합원 자산 평가액 통보 및 분양 신청 접수
6단계 (관리처분인가): 조합원 분담금, 일반 분양가 등 모든 사항 최종 확정
7단계 (이주/철거/착공/일반분양): 기존 건물 철거 후 착공 및 일반 분양 진행
8단계 (준공인가/입주): 공사 완료 후 준공인가를 받아 입주 가능

재건축 절차 개요 및 준비 단계

1. 부동산 정책 변화에도 재건축은 유효하며, 도시 정비법의 예외 사항을 이해하는 것이 중요하다.
2. 재건축의 첫 단계는 준비 단계로, 기본적인 조사를 통해 정비 계획을 수립하고 구청의 승인을 거쳐 정비 구역으로 지정 고시된다.
  - 정비 계획 수립 및 구청 지정 고시를 통해 주민들이 재건축 진행 상황을 인지하게 된다.
  - 정비 구역 지정이 완료되면 재건축 추진의 공식적인 시작을 알린다.

1단계 조합 설립 / 2단계 시공사 선정

1. 정비 구역 지정 후, 주민 동의를 얻어 추진 위원회를 구성하고 조합 설립 인가를 받는다.
2. 조합 설립 인가 후에는 시공사를 선정하며, 이는 사업 시행 인가 이후에 선정하는 것이 일반적이지만, 서울시 조례 변경으로 속도 조절이 가능하다.
  - 과거에는 사업 시행 인가 후에 시공사를 선정했으나, 서울시 조례 변경으로 절차가 간소화되었다.
  - 하지만 여전히 사업 시행 인가 이후에 시공사를 선정하는 것도 가능하다.
3. 시공사 선정은 재건축 사업의 큰 이벤트로, 언론에 알려지면 집값 상승 등 역효과를 초래할 수 있다.
  - 시공사 선정 소식만으로 집값이 과도하게 상승하는 부작용이 발생하기도 한다.
4. 대부분의 조합은 조합 설립 이후 시공사 선정부터 진행한다.

3단계 사업 시행인가 / 4단계 분양 신청

1. 사업 시행 인가는 재건축 사업의 중요한 이정표로, '7부 능선'을 넘었다고 표현될 만큼 사업 안정권에 진입했음을 의미한다.
  - 사업 시행 인가를 받기 위해선 주변 교통 영향 평가 등 각종 심의를 모두 확정 및 승인받아야 한다.
  - 이 단계에서는 아파트를 어떻게 지을지에 대한 최종 설계안이 확정된다.
2. 분양 신청 단계에서는 조합원들의 자산 가치를 평가하고, 이를 바탕으로 분양 신청을 받는다.
  - 조합원은 자신의 자산 평가액을 궁금해하며, 재건축의 경우 구청과 조합이 선정한 감정 평가 업체를 통해 평가받는다.
  - 사업 시행 인가 후 90일 이내에 조합원에게 종전 자산 평가액을 통보하고 분양 신청을 받는다.

5단계 관리 처분 인가 / 6단계 이주 철거

1. 관리 처분 인가는 사업 시행 인가와 준공 사이의 단계로, 조합원 간 최종 합의를 맞추는 단계이다.
  - 종전 자산 평가액과 조합원 분양가, 분담금 등을 최종 확정한다.
  - 시공사의 공사비와 일반 분양가를 예상하여 모든 사항을 최종 확정한다.
2. 관리 처분 인가가 나면 모든 준비가 완료되며, 이후 조합원들은 이주하고 건물을 철거한다.
  - 이주비 대출 대상자는 이주비 대출을 신청하고 받아야 한다.

7단계 착공 / 8단계 일반분양 및 준공

1. 이주 및 철거가 완료되면 착공에 들어가고, 계획했던 일반 분양을 진행한다.
  - 시공사는 모델하우스를 통해 아파트 구조와 내부를 선보이며 일반 분양을 진행한다.
2. 마지막으로 준공 인가를 받으면 입주가 가능해진다.

재건축 사업 기간 및 거래 가능한 예외 사항

1. 조합 설립 인가부터 준공까지는 일반적으로 10년 이상 소요되며, 현재는 조합 설립 단계에서 약 15년 정도를 예상해야 한다.
2. 투기 과열 지구 등 규제 지역에서도 재건축 거래가 가능한 예외 사항이 존재한다.
  - 조합 설립 인가 후 3년 안에 사업 시행인가 신청을 하지 못하면 거래가 가능하다.
  - 사업 시행인가를 받은 후에도 특정 조건을 충족하지 못하면 거래가 가능하다.
  - 준공 후 3년 안에 거래가 이루어지지 않아도 거래가 가능하다.
3. 이러한 예외 사항들로 인해 재건축 사업은 여전히 유효하다고 볼 수 있다.
4. 따라서 재건축 정비 사업의 절차를 이해하는 것이 중요하다.