부동산 생애최초 대출 필수 사항 정리해보기

생애최초대출이란?

생애최초대출은 이름에서도 알수 있듯이 한번도 주택을 소유한적 없는 무주택자가 생애 최초로 내집마련할때 이용할 수 있는 대출 입니다. 정확히는 주택담보대출 안에 있는 특별조건으로, 생애최초자격이 붙으면 대출한도와 비율, 금리 등에서 여러가지 혜택이 따라옵니다.

특히 내 집 마련이 처음인 사회 초년생, 신혼부부, 2자녀 이상 가구라면 생애최초주택자금대출이 LTV, 글미, 한도면에서 압도적으로 유리하므로 반드시 자격을 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.

내생에 단 한번뿐인 혜택이니 신중히 전략적으로 활용해야 합니다.

생애최초대출의 자격 요건

1. 무주택 요건

🚨 디딤돌, 시중은행 대출
- 본인과 배우자를 포함한 ‘세대원 전체’가 주택을 한번도 보유한 적 없어야 합니다.
※ 단, 예전 주택을 처분하고 현재 무주택인 사람도 생애최초 자격 불가
- 분양권, 입주권, 조합원 입주권 보유 이력도 주택 보유로 간주되어 생애최초 자격 박탈입니다.
- 주택 매매 계약을 체결한 상태여야 하며, 상속, 증여, 이혼으로 인한 취득은 불인정되어 대출 대상에서 제외 됩니다. (본인이 집을 직접 사고자 하여 매매 계약서를 작성한 경우만 인정 입니다.)
🚨 정책대출 - 보금자리론
- 매매 당사자만 무주택 요건 갖추면 됩니다. (신혼부부일 경우 아내 남편 모두)

2. 세대주 요건

- 정책대출 - 디딤돌 : 세대주 요건 필요
- 정책대출 - 보금자리론 : 세대주 요건 없음
- 시중은행 : 세대주 요건 없음( 단, 카카오뱅크나 일부 은행은 무주택 세대주 요건도 확인하는 경우도 있으니 이부분은 은행에 직접 전화로 확인해보시는게 좋습니다!)

🎁 디딤돌 대출의 세대주 요건

- 정책대출인 디딤돌 대출의 경우 대출 신청일 기준 민법상 성년 (만 19세이상) 인 세대주여야 합니다.
- 단 만 30세 미만 단독세대주일 경우, 기본적으로 자격이 제한되며, 아래 예외 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
예외 조건
- 미성년 형제 자매와 세대구성 : 주민등록상 6개월 이상 함께 거주 중일 것
- 직계존속(부모등) 과 세대구성 : 주민등록상 6개월 이상 함께 거주 중일것
- 단순히 혼자 사는 20대 사회 초년생이라면 조건을 충족하기 어렵기 때문에, 대출 계획전 반드시 주민등록 기준 확인이 필요합니다.

3. 소득/자산 요건 (정책대출, 시중은행 대출 상이)

이건 정부 상품 (정책 대출)과 금융사(시중 은행) 상품이 좀 다릅니다.

♦️ 정책 대출 (부부합산 연소득 기준)

자산 조건
- 본인 + 배우자 순자산 합계가 4.88억원 이하
- 여기서 ‘순자산’이란? → 금융자산 + 부동산등 총 자산 - 부채(빚)

🎉 시중은행 대출의 경우
소득, 자산 제한 없음

4. 주택 요건 (정책대출, 시중은행 대출 상이)

🎯 정책대출

🎃 시중은행 대출의 경우

- KB시세가 있거나 금융사 내부 기준으로 시세를 평가 할 수 있는 주택이라면 가능 (단 금융사별로 주택 종류 (아파트, 다세대/연립 주택 등)에 따라 대출 한도가 달라질순 있습니다.

신청 시기

- 소유권 이전 등기 이전에 신청 해야 하며
- 이미 등기 완료한 경우에는 등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능

실거주 의무

- 대출 실행일로부터 1개월내 전입, 1년 이상 실거주 유지 필수

💡 중요사항!

대부분 생애최초 대출을 받으시는 분들의 특징은 결혼을 앞둔 신혼부부이거나 부모님과 같이 살다가 독립하기 위한분인 경우가 많습니다.

단순히 ‘아 난 한번도 집 산적이 없으니 생애최초 되겠지?’ 라고 생각하는 경우가 많으신데, 여기서 집을 한번도 사지 않았다의 기준은 본인이 아닌 세대 입니다.

즉 자신과 엮여 있는 세대원이 한명이라도 주택 구입이력이 있다면 생애최초대출은 불가능 합니다.

따라서 아래의 케이스에서 어떻게 해야하는지 설명 드리겠습니다.

케이스별 중요 포인트

CASE 01. 부모님이 주택 구입 이력이 없는 경우

부모님과 함께 거주하다가 새로운 집으로 이사가기 위해서 생애최초를 신청하였는데 대출이 안나오는 경우중 하나는 내가 부모님과 세대가 묶여 있기 때문입니다.

그런데 다행인것은 부모님도 한번도 주택 구입 이력이 없는 경우라면 본인을 세대주로 변경 하시면 됩니다.

생애최초 대출의 자격 요건 중 첫번째가

> 본인과 배우자를 포함한 ‘세대원 전체’가 주택을 한번도 보유한 적 없어야 하며, 세대주여야 한다.
이기 때문에 세대주 요건만 충족 시켜 주시면 됩니다.

CASE 02. 부모님이 주택 구입 이력이 있는 경우

만약 부모님과 같은 세대로 묶여 있는데 부모님이 주택 구입 이력이 있다? 그럼 본인을 세대주로 변경 한다고 해서 해결될 문제가 아닙니다.

이런 경우 별도로 분가하여 세대주를 분리 시킨 후, 대출 신청을 해야 대출이 나오게 됩니다.