2026년 사야 할 재개발 vs 사지 말아야 할 재개발

 

a. 사야 할 재개발

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1) 높은 일반분양가를 받을 수 있는 재개발

흑석11구역(써밋더힐) / 서초신동아재건축(아크로드서초)

사야 할 재개발의 대표적인 유형은 일반분양가를 높게 받을 수 있는 재개발구역이다. 특히 착공 전.후단계의 경우 곧 일반분양이 이루어지는데, 일반분양가를 얼마로 매기느냐에 따라 조합원들의 추가분담금이 달라지게 되고, 이후 아파트가격 역시 일반분양가에 비례해서 이루어지는 경우가 많다.

서울 동작구 흑석동에 위치한 흑석11구역은 평당 8,000만원 내외(34평 기준 27~28억원), 노량진동에 위치한 노량진6구역은 평당 7,500만원 내외(34평 기준 25~26억원)정도로 높게 일반분양가가 책정될 것으로 예상되고 있다. 이는 분양가상한제를 통해 분양가가 억제된 강남 아파트의 분양가(서초동 아크로드서초 기준 일반분양가 평당 7,800만원)에 거의 육박하기에 그 만큼 높은 일반분양가를 받아 조합원분담금의 증가분을 억제하거나 아파트의 입주시 예상가격을 높이는 역할을 할 것이다.

 

2) 위치대비 가격이 저렴한 초기재개발

잠실동 329번지 일대

 

초기재개발의 경우 위치가 좋으며, 매매가격이 저렴한 곳을 유의깊게 볼 필요가 있다. 9호선 삼전역 인근에 위치한 잠실동329번지 일대 모아타운 예정지역의 경우 약 10,000평 정도의 면적을 보이며, 현재 토지 등 소유자가 500여 명 정도 되는 곳이다. 이 곳의 경우 모아타운을 통해 아파트가 지어지면 약 750~800세대 내외의 아파트가 지어질 수 있을 것으로 예상되지만, 최근까지 2~3억원대의 초기투자금으로 매수할 수 있었던 곳이다.

물론 이러한 지역들의 경우 사업진행이 예상외로 느리거나 추가분담금이 생각보다 더 높아질 가능성도 있지만, 인근에 잠실우성4차('25년 12월 관리처분인가), 잠실동현대(리모델링이 진행중으로 추후 재건축이 진행될 수 도 있음) 등의 아파트가 있어 재개발이 진행될 경우 인근 아파트와 연계성 또한 기대할 수 있다.

이와 같이 투자금이 저렴하면서, 위치 등이 괜찮은 곳 또한 장기투자목적으로 매수하면 좋을 것으로 예상된다.

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3) 한강변 - 대단지로 바뀔 재개발

자양4동 재개발

한강변에 대단지 아파트로 바뀔 수 있는 재개발구역 역시 사야 할 재개발에 속한다. 자양4동A구역의 경우 성수동2가와 인접해 성수전략정비구역과 붙어있는 곳이며, 약 3,000세대의 아파트가 지어질 예정이면서 조합원은 약 1,500여 명 정도이기에 사업성 또한 무난한 편이다.

구역 내 신축 다세대주택이 많아 이에 따라 재개발 진행과정에서 갈등 또한 예상되며, 서울시의 인허가기조변화가 예상되어 재개발진행에 난관 또한 예상되지만 현재 단기적 양도차익을 취하고 매도를 생각하는 다주택자 매물이 많아 옥석을 가려 투자를 한다면, 장기적으로 가치있는 아파트를 취득할 수 있는 기회가 되지 않을까 생각된다.

 

 

b. 사지 말아야 할 재개발

​1) 정비구역지정이 이루어지지 않은 극초기 재개발 추진지역

2026년 2월 23일 신통기획지정지역

 

2026년을 기준으로 정비구역지정이 이루어지지 않은 재개발은 이전보다 투자를 하기에 위험성이 높아진 상태이다. 특히 신통기획지정이 되면, 토지거래허가구역으로 지정되어 거래가 용이하지 않으면서 '26년 6월 지방선거 결과에 따라 서울시장 및 주요 자치구의 구청장들이 바뀌어 서울시 및 주요 자치구들의 정비사업진행에 대한 기조가 상당부분 바뀔 가능성이 높아졌기에 최근 신통기획으로 지정되었고 정비구역지정이 이루어지지 않은 재개발구역들의 경우 매수를 조심할 필요가 있다.(특히 위치가 좋지 않은 곳이라면, 단기이슈를 생각해 매수를 생각한다면 더욱 그러하다.)

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2) 신탁방식으로 진행하는 재개발구역

 

 

상도15구역 / 신림1구역

재개발을 진행하는데 있어 조합방식이 아닌 신탁방식으로 재개발을 진행하는 곳들의 경우 왠만하면 매수를 덜 생각하는 것이 더 나을 가능성이 높다. 신탁방식으로 재개발을 진행하는 상도15구역, 신림1구역 등의 경우 단지규모는 크지만 위치가 애매한 편이며, 사업추진주체의 능력이 높지 않을 가능성이 크고 신탁사는 신탁수수료를 높이는데 급급한 경우가 많아 생각외로 조합원분양가가 높아져 추가분담금이 늘어나는 경우가 많기 때문이다.

특히 최근 신탁사지정이 이루어진 곳들의 경우 신탁사에서 지나치게 많은 재개발구역들을 관리하는 경우가 많아 개별 구역들의 관리가 거의 이루어지지 못한다는 이야기도 많아 유의할 필요가 있다.

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3) 단계별 시간지연이 많이 된 재개발구역

 

 

북아현3구역 상계2구역

조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 각 단계를 진행함에 있어 지나치게 많은 시간이 소요되는 곳들의 경우 매수를 조심할 필요가 있다.

서울 서대문구 북아현동에 위치한 북아현3구역의 경우 2011년 사업시행인가를 받았으나 조합 내 갈등 및 인허가청(서대문구청)과 조합집행부 간의 갈등, 해임총회 등 지난한 이슈로 인해 사업이 적지 않게 지연되었으며 이 기간동안 공사비 및 사업비의 인상 또한 적지 않을 것으로 예상된다.

서울 노원구 상계동에 위치한 상계2구역의 경우도 2020년 사업시행인가를 받았으나, 2023년 관리처분인가총회 과정에서 조합집행부의 이슈로 인해 관리처분인가총회가 부결되었으며 이후 조합장해임 및 재선출, 관리처분인가총회를 다시 진행하는데 약 2년 이상의 기간이 소요되었다.

이러한 곳들의 경우 대체로 사업진행이 잘 진행되는 곳들에 비해 프리미엄 증가액이 미미한 편이다.(북아현3구역의 경우 현재 프리미엄이 10억원 내외로 1년 전 대비 2억원 정도의 상승에 그쳤으며, 상계2구역의 경우 현재 프리미엄이 1억원 내외로 1년전과 거의 비슷한 모습을 보인다.) 이러한 곳들의 경우 사업지연에 따라 미래 아파트가격 상승분에 준하는 만큼 조합원분양가 증가액이 예상되어 이러한 가격을 보이는 것으로 예상된다.

 

 

 

 

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